Mit Wirkung zum 26. Juni 2019 tritt die Novelle des Gesetzes über die Gestaltung der Landwirtschaftsordnung in Kraft, die einerseits zu einer gewissen Lockerung der in Polen geltenden Beschränkungen im Handel mit landwirtschaftlichen Flächen, andererseits aber auch zu weiteren staatlichen Eingriffen in den landwirtschaftlichen Immobilienmarkt führen wird.
Eine wesentliche Änderung, die die Einschränkung des Handels mit landwirtschaftlichen Flächen mildert, wurde in Artikel 2a des Gesetzes eingeführt, der die bestehenden Beschränkungen beim Kauf von landwirtschaftlichen Grundstücken mit einer Fläche von weniger als 1 Hektar ausschließt. Nach dem Willen des Gesetzgebers dürfen nur Einzellandwirte landwirtschaftliche Grundstücke kaufen, wobei die Fläche der zu erwerbenden landwirtschaftlichen Grundstücke zusammen mit der Fläche der im Familienbetrieb des Käufers befindlichen landwirtschaftlichen Grundstücke die Fläche von 300 Hektar der landwirtschaftlichen Nutzfläche nicht überschreiten darf. Gleichzeitig genügt es beim Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken in die eheliche Gütergemeinschaft, wenn nur einer der Ehegatten Einzellandwirt ist.
Der polnische Gesetzgeber hat den Umfang der Ausnahmen, für die die oben genannten Beschränkungen ab dem 26. Juni 2019 nicht mehr gelten, durch eine Änderung des Gesetzes über die Gestaltung der Landwirtschaftsordnung erweitert. Außerhalb der Neuregelung bleiben nicht nur die vorgenannten objektiven Ausschlüsse, d.h. der Erwerb landwirtschaftlicher Flächen unter 1 Hektar, sondern auch subjektive, da der Gesetzgeber entschieden hat, dass die Beschränkungen des Grundstückshandels auch für einige zur Umsetzung strategischer – aus staatlicher Sicht – Ziele gegründete Handelsgesellschaften, sowie für Nationalparks (beim Kauf zum Zwecke des Umweltschutzes), sowie für landwirtschaftliche Genossenschaften und deren Mitglieder nicht gelten werden. Die Novelle schließt ebenfalls ab dem 26. Juni 2019 die Beschränkungen aller Kaufgeschäfte von landwirtschaftlichen Flächen, die auf der Grundlage bestimmter Regelungen des Gesetzes über die Sozialversicherung der Landwirte, des Gesetzes über den Schutz von land- und forstwirtschaftlichen Flächen, des Immobilienverwaltungsgesetzes, des Gesetzes Geologie- und Bergbaurecht sowie im Rahmen von Vollstreckungs- und Insolvenzverfahren, in Fällen der Aufhebung von Miteigentum, der Aufteilung gemeinsamer Güter nach Beendigung der Ehe und der Erbteilung, des Erwerbs im Ergebnis der Teilung, der Umwandlung oder Verschmelzung von Handelsgesellschaften und des Erwerbs von landwirtschaftlichen Flächen in einer Bergbauregion oder in einem Bergbaugebiet im Sinne des Gesetzes Geologie- und Bergbaurecht getätigt werden. Mit der vorgenannten Novelle werden zweifellos einige der Probleme beseitigt, die im Zusammenhang mit der Einführung von Beschränkungen im Handel mit landwirtschaftlichen Flächen entstanden sind.
Abgesehen von den im Gesetz vorgesehenen Ausnahmen darf der Kauf von landwirtschaftlichen Grundstücken derzeit nur mit Zustimmung des Generaldirektors des Nationalzentrums erfolgen. Die Voraussetzungen für die Erteilung dieser Zustimmung in Form eines Verwaltungsbescheides sind ab dem 26. Juni 2019 der Nachweis durch den Verkäufer, dass es nicht möglich war, die jeweilige landwirtschaftliche Fläche an einen Einzellandwirt zu verkaufen, es sei denn, der Kauf soll auf der Grundlage einer anderen Rechtshandlung als des Verkaufs erfolgen, dass der Käufer eine Gewähr für die ordnungsgemäße Ausübung der landwirtschaftlichen Tätigkeit bietet und dass durch den Kauf keine übermäßige Konzentration von landwirtschaftlichen Flächen erfolgt. Die Zustimmung des Generaldirektors des Nationalzentrums kann auch auf Antrag einer natürlichen Person erteilt werden, die einen Familienbetrieb gründen will, einer natürlichen Person, die ihren landwirtschaftlichen Betrieb erweitern will, einer Hochschule oder eines Käufers von landwirtschaftlichen Flächen.
Darüber hinaus hat der Gesetzgeber eine Bestimmung eingeführt, auf deren Grundlage das Nationalzentrum ein IKT-System zur Veröffentlichung von Ankündigungen (Anzeigen) über die Absicht, landwirtschaftliche Immobilien zu verkaufen, einrichten und kostenlos zur Verfügung stellen wird. Ab dem 12. Juni 2020 tritt auch eine Bestimmung in Kraft, auf deren Grundlage die Feststellung, dass es unmöglich ist, ein landwirtschaftliches Grundstück an einen Einzellandwirt zu verkaufen, was eine Voraussetzung für die Erlassung des einschlägigen Bescheides durch den Generaldirektor des Nationalzentrums über die Zustimmung zum Verkauf landwirtschaftlicher Fläche ist, in der im Gesetz festgelegten Weise erfolgt. Gemäß der angegebenen Änderung erfordert der Nachweis dieser Tatsache, dass kein Einzellandwirt eine Antwort auf die Anzeige eines landwirtschaftlichen Grundstücks, die vom Verkäufer landwirtschaftlicher Flächen oder auf Antrag des Verkäufers des landwirtschaftlichen Grundstücks durch die Zweigniederlassung des Nationalzentrums in das IKT-System eingestellt wurde, erteilt hat und gleichzeitig dass der in der Anzeige des landwirtschaftlichen Grundstücks angegebene Preis um nicht mehr als 50 % über dem durchschnittlichen Preis von landwirtschaftlichen Flächen für eine bestimmte Bodenklasse in der jeweiligen Woiwodschaft für das Quartal vor dem Tag der Bekanntgabe des durchschnittlichen Preises von landwirtschaftlichen Flächen durch das Statistische Hauptamt liegt. Von der vorgenannten Begrenzung des Preisniveaus kann sich der Verkäufer nur dann befreien, wenn er über ein Wertgutachten verfügt, aus dem ein höherer Preis für das landwirtschaftliche Grundstück als vom Gesetzgeber vorgegeben hervorgeht.
Gleichzeitig wird ab dem 12. Juni 2020 eine Rechtsvermutung eingeführt, wonach eine Antwort auf die Anzeige über den Verkauf einer landwirtschaftlichen Fläche auch dann als nicht fristgerecht eingereicht gilt, wenn der vorgeschlagene Preis um mehr als 5 % unter dem in der Anzeige angegebenen Wert lag und vom Verkäufer des nicht akzeptiert wurde oder wenn die Antwort nach Ablauf der in der Anzeige genannten Frist abgegeben wurde. Es sei darauf hingewiesen, dass die vom polnischen Gesetzgeber seit 2020 beschlossenen Änderungen einen beachtlichen Eingriff in den Markt für landwirtschaftliche Immobilien darstellen, indem sie nicht nur die Unternehmen, die diese Liegenschaften erwerben können, behindern, sondern auch die Preise dieser Immobilien durch einen Mechanismus ihrer Reduzierung, der in das Gesetz eingebaut ist, direkt beeinflussen.
Eine neue Lösung, die am 12. Juni 2020 in Kraft treten wird, besteht darin, die Haftung sowohl des Verkäufers von Immobilien, der die landwirtschaftliche Fläche ohne die Absicht, einen Kaufvertrag über dieselbe abzuschließen, anzeigt, als auch des Unternehmens, das eine Antwort auf die Anzeige eingereicht hat, ohne die Absicht, einen Kaufvertrag über das landwirtschaftliche Grundstück abzuschließen, gegenüber dem Unternehmen, das eine Antwort auf die Anzeige erteilt hat, bzw. gegenüber dem Verkäufer der landwirtschaftlichen Fläche und in beiden Fällen gegenüber dem Nationalzentrum einzuführen. Diese Verantwortung ergibt sich aus der Haftung für Schäden im Stadium der Verhandlungen vor Vertragsabschluss. Es handelt sich um ein Rechtsinstitut, das bereits im polnischen Rechtssystem im Hinblick auf den Vorvertrag bekannt ist, das aber auch nach den allgemeinen Regeln der Deliktshaftung (culpa in contrahendo) errichtet werden kann. Es scheint, dass die in das Gesetz über die Gestaltung der Landwirtschaftsordnung eingeführten Bestimmungen über die Schadenshaftung nicht weiter angewendet werden, da im Zusammenhang mit dem Betrieb der vorgenannten Unternehmen keine oder nur geringe Schäden entstehen können.
Verweigert der Direktor des Nationalzentrums die Zustimmung zum Verkauf des landwirtschaftlichen Grundstücks, so ist er auf schriftliches Verlangen des Verkäufers verpflichtet, die landwirtschaftliche Fläche gegen Zahlung eines Gegenwertes zu erwerben, der dem vom Nationalzentrum festgelegten Verkehrswert dieser Liegenschaft entspricht, und zwar nach den in den Vorschriften für die Immobilienverwaltung vorgesehenen Verfahren zur Bestimmung des Wertes von Immobilien. Der Verkäufer stellt den Antrag innerhalb eines Monats nach dem Tag, an dem die Negativentscheidung bestandskräftig wurde. Gleichzeitig wird am 26. Juni 2019 die Verpflichtung zum Kauf von landwirtschaftlichen Grundstücken durch das Nationalzentrum im Falle einer Negativentscheidung ausgeschlossen, wenn die Zustimmung nicht erteilt wurde, weil der Verkäufer nicht nachgewiesen hat, dass es nicht möglich war, landwirtschaftliche Flächen an einen Einzellandwirt zu verkaufen, es sei denn, der Erwerb soll auf der Grundlage einer anderen Rechtshandlung als des Verkaufs erfolgen, und dass es durch den Erwerb zu keiner übermäßigen Konzentration von landwirtschaftlichen Flächen kommen wird. Die Regelung, die es dem Käufer ermöglicht, den Verkehrswert der vom Nationalzentrum erworbenen landwirtschaftlichen Fläche vor Gericht zu beanstanden oder alternativ die Forderung nach dem Kauf dieser Immobilie durch das Nationalzentrum zurückzuziehen, wurde beibehalten.
Es sei auch darauf hingewiesen, dass der Käufer einer landwirtschaftlichen Fläche verpflichtet ist, den Agrarbetrieb für mindestens 10 Jahre ab dem Zeitpunkt des Erwerbs zu betreiben und im Falle einer natürlichen Person – den Betrieb persönlich zu führen. Vor der Änderung, die am 23. Juli 2018 in Kraft getreten ist, betrug dieser Zeitraum 5 Jahre.
