Warum ist Swinemünde so attraktiv für deutsche Immobilienkäufer? Was muss man beim Kauf einer Wohnung, Ferienwohnung oder gar Hotels rechtlich und finanziell beachten? Diese Fragen stellen wir dem deutsch-polnischen Immobilienmakler David Lis.
PolenJournal.de: Herr Lis, Swinemünde hat sich in den letzten Jahren zu einem beliebten Ziel für deutsche Immobilienkäufer entwickelt. Was macht die Stadt so attraktiv für den Kauf einer Wohnung oder einer Ferienimmobilie?
David Lis: Swinemünde hat eine Menge zu bieten! Die Stadt liegt direkt an der polnischen Ostsee und ist sowohl bei Touristen als auch bei Immobilienkäufern beliebt. Sie bietet eine perfekte Kombination aus Natur, Infrastruktur und Erholung. Aber bevor man eine Wohnung in Swinemünde kauft, gibt es einige Dinge, die man wissen sollte, um keine Fehler zu machen.
Welche Fehler könnten das sein?
David Lis: Ein häufiger Fehler ist, dass Käufer nicht genau prüfen, was in der Wohnung bleibt. Es kann vorkommen, dass nach dem Kauf bzw. bei der Objektübergabe einige Möbel oder Einrichtungsgegenstände fehlen, die man bei der Besichtigung noch gesehen hat. Dies geschieht oft aufgrund von Missverständnissen darüber, welche Gegenstände im Kaufpreis inbegriffen sind. Deshalb mein erster Tipp: Stellen Sie sicher, dass alles, was bleiben soll, schriftlich festgehalten wird.
Das ist ein guter Hinweis. Wie sieht es mit rechtlichen Aspekten aus?
David Lis: Der rechtliche Teil ist enorm wichtig, besonders wenn man eine Immobilie in Swinemünde kauft. Das Grundbuch muss vollständig geprüft werden, um sicherzugehen, dass es keine offenen Belastungen oder andere Einschränkungen gibt. Zum Zeitpunkt des Kaufs sollte niemand mehr in der Wohnung gemeldet sein, und das Hausgeld sollte vollständig vom vorherigen Eigentümer beglichen worden sein. Viele Käufer unterschätzen das und lassen sich von einem vermeintlich guten Angebot blenden. Zudem gibt es in Swinemünde Immobilien, die in sogenannten Revitalisierungsgebieten liegen. Das bedeutet, dass die Stadt oder Gemeinde ein Vorkaufsrecht hat. Der Kaufvertrag wird dann in zwei Schritten abgeschlossen: Erst ein bedingter Vertrag, und nach etwa 30 Tagen der endgültige Vertrag.
Das klingt ziemlich kompliziert. Gibt es noch andere rechtliche Besonderheiten, die man kennen sollte?
David Lis: Absolut! Man muss besonders darauf achten, ob die Immobilie als „Wohnraum“ oder als „Nicht-Wohnraum“ eingestuft ist. Viele Ferienimmobilien in Swinemünde werden im Grundbuch als „lokal niemieszkalny“ (Nicht-Wohnraum) bezeichnet. Das bedeutet, dass die Wohnung rechtlich nicht als Wohnraum genutzt werden darf. Das kann Auswirkungen auf Steuern und Vorschriften haben, also sollte man das unbedingt vor dem Kauf klären.
Welche Art von Immobilien eignet sich Ihrer Meinung nach am besten für Investoren in Swinemünde?
David Lis: Das kommt ganz darauf an, was der Käufer plant. Wenn jemand die Wohnung hauptsächlich vermieten möchte, eignen sich kleinere Apartments bis 30-40m² in Top-Lagen hervorragend. Diese sind bei Touristen sehr gefragt und lassen sich gut vermieten. Wer jedoch plant, die Immobilie langfristig selbst zu nutzen, sollte nach einer ruhigeren Lage Ausschau halten, abseits der touristischen Hotspots. Es ist wichtig, sich klarzumachen, welches Ziel man mit dem Kauf verfolgt.
Viele Deutsche interessieren sich auch für Ferienwohnungen in Hotelkomplexen. Was halten Sie von dieser Art von Investition?
David Lis: Da wäre ich vorsichtig. Viele Ferienwohnungen in Hotelkomplexen versprechen zwar garantierte Renditen, aber die privaten Nutzungsmöglichkeiten sind oft stark eingeschränkt. Ich habe solche Verträge schon mehrfach geprüft und in den meisten Fällen darf man die Wohnung nur wenige Wochen im Jahr, und das oft außerhalb der Hauptsaison, selbst nutzen. Zudem sind diese Verträge oft schwer kündbar und der Betreiber (Ferienagentur) darf nicht gewechselt werden. Ein solcher Kauf sollte daher gut überlegt sein, da die Möglichkeiten zur Mitgestaltung und Nutzung begrenzt sind.
Wie sieht es mit der Finanzierung aus? Können deutsche Käufer problemlos eine Wohnung in Swinemünde finanzieren?
David Lis: Hier gibt es einige Herausforderungen. Deutsche Banken finanzieren keine Immobilien in Polen, und umgekehrt finanzieren polnische Banken selten im Ausland lebende ausländische Käufer. Wer eine Immobilie in Swinemünde kaufen möchte, sollte sich frühzeitig Gedanken über die Finanzierung machen. Eine Möglichkeit besteht darin, bestehende Immobilien in Deutschland zu beleihen, um den Kauf zu finanzieren. Aber auch hier gilt: Planung ist alles!
Gibt es noch andere Punkte, die Käufer beachten sollten, wenn sie eine Wohnung in Swinemünde kaufen möchten?
David Lis: Ja, ein wichtiger Punkt sind die Steuern. In Polen variieren die Steuersätze je nach Immobilientyp. Für Ferienimmobilien beträgt die Mehrwertsteuer 23 %, während sie bei Wohnimmobilien nur 8 % beträgt. Es ist daher entscheidend, sich vor dem Kauf über die genauen steuerlichen Verpflichtungen zu informieren. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, dass man in Polen die Steuern aus Vermietung proaktiv selbst bezahlen muss. Dies erfolgt über eine spezielle Eingabemaske im Online-Banking, den sogenannten przelew podatkowy (Steuerüberweisung).
Das klingt nach vielen Details, die man beachten muss. Was ist Ihr wichtigster Rat an Käufer, die eine Wohnung in Swinemünde kaufen möchten?
David Lis: Mein wichtigster Rat ist, sich professionelle Hilfe zu holen. Der Kauf einer Wohnung in Swinemünde ist eine große Entscheidung und kann komplex sein. Es reicht nicht, sich auf Ratschläge von Freunden oder Internetforen zu verlassen, besonders wenn diese nur einmal eine Immobilie gekauft haben. Gesetze und Vorschriften ändern sich ständig, und ein Experte kann dabei helfen, rechtliche und finanzielle Fallstricke zu vermeiden. Ein gut geplanter Kauf wird sich am Ende auszahlen – sowohl finanziell, zeitlich als auch emotional.
Vielen Dank, Herr Lis, für diese wertvollen Tipps und Einblicke in den Immobilienmarkt in Swinemünde!
David Lis ist deutsch-polnischer Immobilienmakler und zertifiziert nach IHK sowie F PPRN. Der zweisprachige M.Sc. ist Spezialist für Immobilien in Polen, insbesondere für grenzüberschreitende Investitionen deutscher Kunden.
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