7 Fragen an Immobilienmakler David Lis über die Immobiliensituation an der Promenade in Swinemünde.
PolenJournal: Herr Lis, bevor wir das Finanzielle betrachten, starten wir erst einmal mit einer grundsätzlichen Frage: Wie sieht das Angebot an der polnischen Küste überhaupt aus: Gibt es aktuell die Möglichkeit, Immobilien zu erwerben?
Immobilienmakler David Lis: Swinemünde ist aktuell sehr beliebt. Das sieht man an den Touristenzahlen und nicht nur anhand der Übernachtungszahlen, sondern auch am Leben auf den Straßen. Dennoch hat es in den letzten 10, 15 Jahren einen Aufschwung auch im Baugewerbe gegeben und es sind seitdem etliche attraktive Wohnangebote entstanden, von denen immer wieder auch welche auf dem Markt ankommen. Das ging los um das Jahr 2009, als Komplexe wie beispielsweise der Baltic Park gebaut worden sind, bis aktuell zu Projekten wie Apart Park, Baltic Park Molo, Baltic Fort oder Lividus und Seaside Garden. Der Immobilienmarkt ist zwar klein (tendenziell seit Jahren mehr Nachfrage, als Angebot), aber dafür umso sicherer. Also ja: Es gibt immer Ferienwohnungen oder andere Immobilien auf dem Markt.
PolenJournal: Sie sprachen nun von Neubauten, aber auch Wohnkomplexen, die zwar noch neu sind, aber schon erste Nutzungen erfahren haben. Was können Sie gemäß Ihrer Erfahrung empfehlen: Lohnt sich ein Bestandsbau oder sollte man auf einen Neubau setzen, wenn man mit dem Gedanken spielt, in diesem Feriendomizil eine Wohnung zu erwerben?
Immobilienmakler David Lis: Es wird kaum überraschen, dass die Bestandsbauten tendenziell etwas günstiger zu haben sind (früher war der Bau und der Grundstückskauf günstiger, als heute). Wir sprechen hier von einer Größenordnung von etwa 20-30 % geringeren Preisen für bereits fertige Wohnungen. Natürlich gilt hier wie überall, dass die Lage das Hauptkriterium für die Preisfindung ist, aber auch die Ausstattung spielt eine wesentliche Rolle. Hier müssen Sie wissen, dass in Polen neue Immobilen prinzipiell ohne Innenausbau verkauft werden. Für den kompletten Innenausbau müssen Käufer ca. 600 EUR/m2 kalkulieren, bis eine Wohnung bewohnbar ist (Handwerker, Baumaterial, Möbel, Elektrogeräte etc.). Das heißt auf der einen Seite, dass man als Erwerber die Möglichkeit hat, auf den Neubau Einfluss zu nehmen und eigene Wünsche umzusetzen. Das kostet andererseits natürlich Zeit und Budget. Umgekehrt kann ich mit einer Bestandsimmobilie, die mir zusagt, nicht nur Geld sparen, sondern diese auch unmittelbar nutzen. Es liegt also immer an den individuellen Präferenzen des Interessenten, was hier ausschlaggebend für eine Entscheidung ist.
PolenJournal: Spannen Sie uns nicht auf die Folter: In welchen Dimensionen bewegen wir uns überhaupt, was so die Preise betrifft?
Immobilienmakler David Lis: Bei Appartements in den ganz frischen Projekten reden wir von Preisen ab 7.600 Euro je Quadratmeter. Wünschen Sie ein Apartment in der oberen Etage im Premium- und Luxusbereich, dann dürfen Sie auch solche mit Zwischengeschoss oder Jacuzzi erwarten, werden dafür aber oft auch über 10.000 EUR je Quadratmeter investieren müssen. Diese Größenordnung wird auch in den Komplexen aufgerufen, die derzeit gerade entstehen und 2023 oder 2024 bezugsfertig sein werden. Sie befinden sich direkt an der Promenade und wir haben hier unter den Objekten eine attraktive und durchaus noch substanzielle Auswahl.
Gehen wir zu den Immobilien, die gut 10 Jahre alt sind, dann gibt es auch schon Wohnungen im Bereich 5.000 EUR/m2 oder darunter. Auch hier ist nach oben hin natürlich vieles möglich.
PolenJournal: Wie ist denn grundsätzlich die Entwicklung in solchen Ferien-Hotspots wie dem Kurort Swinemünde?
Immobilienmakler David Lis: Wenn wir das Ganze von der Investorenseite betrachten, können wir sagen: sehr stabil. Der Ort erfreut sich bei in- und ausländischen Touristen zunehmender Beliebtheit, was auch für einen wertstabilen Immobilienmarkt sorgt. Hier lässt sich also zu überschaubaren Kosten eine langfristige Wertanlage erwerben, zumal kaum Baugrundstücke ausgewiesen werden und mit dem überschaubaren Angebot die Immobilien eher an Wert gewinnen als anderswo. Wir sprechen somit von einem enorm krisenfesten Markt, wie sich schon damals in der weltweiten Finanzkrise 2008/2009 gezeigt hat, die hier nahezu unbeschadet überstanden wurde. Und zu Corona-Zeiten war natürlich König, wer eine eigene Ferienimmobilie hatte, auf die er zugreifen konnte. Um nach Swinemünde zu kommen, wird kein Flugzeug benötigt. Mit der Fertigstellung des Tunnels im Jahr 2023 und dem Ausbau der Schnellstraße S3 (Stettin-Swinemünde) machen den Standort also eher noch wertbeständiger als eine Gefahr zu sein.
Die Attraktivität des Ortes und der ganzen Anlagen hat in den letzten Jahren sogar noch zugenommen, der Zuspruch ist stabil auf Wachstumskurs. Für die Attraktivität sorgen einerseits natürlich die baulichen Maßnahmen wie die attraktiv modernisierte Promenade oder der weitläufige Kurpark, aber andererseits finden wir Flair mit leckeren Restaurants, unverstelltem Blick auf die Ostsee und auch mal einem Straßenmusiker. Der Badeort vereint damit in sich die „weite Welt“ und die „heile Welt“.
PolenJournal: Lassen Sie uns mal ein bisschen an Ihrem Insiderwissen teilhaben: Wer sind solche Immobilienkäufer heutzutage?
Immobilienmakler David Lis: Das kann ich Ihnen natürlich nicht so konkret sagen. Da viele Wohnungen in erster und zweiter Reihe zumeist ohne Fremdfinanzierung erworben werden, lässt sich aber klar erkennen, dass es viele Käufer sind, die ihre finanziellen Überschüsse sinnvoll und attraktiv anlegen möchten. Und ja, einen Namen darf ich sicherlich nennen, denn der ist mittlerweile nicht mehr inkognito: Auch Robert Lewandowski hat nicht nur auf dem Fußballplatz einen Riecher für gute Treffer, sondern auch hier schon zugeschlagen und sich Immobilien gesichert.
PolenJournal: Wir hören so viel von Immobilien. Da bleibt noch die Frage zu den Mobilien: Kann man sein Auto an der Wohnung ebenfalls unterbringen?
Immobilienmakler David Lis: Hierbei muss man ehrlich sein: Auto-Stellplätze sind begehrt. Hier müssen Sie bei neuen Immobilien mit etwa 26.000 Euro kalkulieren, bei älteren Bestandsimmobilien können es auch gut 20.000 Euro für einen Platz in der Tiefgarage sein. Weiter hinten in der 3. und 4. Reihe kosten Stellplätze ca. 10-15.000 EUR.
PolenJournal: Herr Lis, bevor wir Sie aus dem Gespräch entlassen: Haben Sie vielleicht noch einen besonderen Tipp für unsere Leserinnern und Leser?
Immobilienmakler David Lis: Es ist natürlich kein echter Geheimtipp, aber wenn ich mir ansehe, wie viel Leistung man für sein Geld bekommt, kommt man an der Zdrojowa-Wohnsiedlung nicht vorbei. Die Gebäude wurden zwischen 2009 und 2011 errichtet und liegen lediglich 250 Meter von Ostsee und Flaniermeile entfernt – also weit genug, um dem Trubel zu entkommen, wenn es mal ruhiger sein soll. Gleich um die Ecke finden wir als eine Art Oase den historischen Kurpark. Und je nach Einrichtung und Wohnungsgröße lässt sich hier schon Eigentum für ab 4.000 bis 5.000 EUR je Quadratmeter finden.
Wir danken Ihnen für dieses Gespräch, Herr Lis.
David Lis ist deutsch-polnischer Immobilienmakler und zertifiziert nach IHK sowie F PPRN. Der zweisprachige M.Sc. ist Spezialist für Immobilien in Polen, insbesondere für grenzüberschreitende Investitionen deutscher Kunden.
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